法院審理房屋買賣案件觀點(diǎn)集成

第一章房屋買賣合同的成立
　　1.1商品房買賣合同成立需要具備哪些條件
　　1.2對(duì)合同格式條款的理解產(chǎn)生分歧時(shí)如何確定其具體內(nèi)涵
　　1.3房屋買賣合同爭(zhēng)議條款如何解釋
　　1.4商品房銷售廣告性質(zhì)如何認(rèn)定
　　1.5商品房買賣預(yù)約合同與本約合同如何區(qū)分
　　1.6房屋買賣“網(wǎng)簽”的性質(zhì)如何認(rèn)定
　　第二章房屋買賣合同的效力
　　2.1開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者串通套取銀行貸款的行為如何認(rèn)定
　　2.2套取銀行貸款的房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后，抵押預(yù)告登記效力如何認(rèn)定
　　2.3商品房預(yù)售合同無(wú)效后締約過(guò)失責(zé)任如何承擔(dān)
　　2.4借用他人名義買房合同效力如何認(rèn)定
　　2.5名為房屋買賣實(shí)為借貸合同的效力如何認(rèn)定
　　2.6房屋買賣陰陽(yáng)合同的效力如何認(rèn)定
　　2.7一房數(shù)賣情況下，惡意登記行為是否有效
　　2.8因委托代理機(jī)構(gòu)未告知特定房屋已經(jīng)售出而導(dǎo)致“一房二賣”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任
　　2.9未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同是否有效
　　2.10夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，其合同效力如何認(rèn)定
　　2.11房屋買賣合同中關(guān)于交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的約定是否有效
　　第三章房屋買賣合同的履行
　　3.1商品房不具備交付條件與商品房瑕疵交付如何區(qū)分
　　3.2房屋經(jīng)過(guò)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查后仍存在質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)何種責(zé)任
　　3.3房屋買賣合同履行過(guò)程中不安抗辯權(quán)如何行使
　　3.4房屋買賣合同繼續(xù)履行需要符合哪些條件
　　3.5標(biāo)的房屋上設(shè)定了抵押權(quán)，買受人繼續(xù)履行合同、辦理過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持
　　3.6涉訴房屋被人民法院依法查封是否構(gòu)成履行不能
　　第四章房屋買賣合同的撤銷與解除
　　4.1房屋買受人未實(shí)際看房能否認(rèn)定重大誤解
　　4.2買房人可否因賣房人隱瞞“兇宅”事實(shí)而請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同
　　4.3房屋交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格能否認(rèn)定為顯失公平
　　4.4約定解除權(quán)未在合理期限內(nèi)行使的，可否再行主張
　　4.5房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，出賣人是否有權(quán)解除合同
　　4.6房屋交付前遭遇特大火災(zāi)，當(dāng)事人是否可以主張因不可抗力解除合同
　　4.7買受人發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房的學(xué)位已被占用是否有權(quán)解除合同
　　4.8因違反限購(gòu)規(guī)定而解除合同后的責(zé)任如何認(rèn)定
　　第五章房屋買賣合同的違約責(zé)任
　　5.1商品房買賣合同約定的優(yōu)惠差價(jià)在合同解除后是否屬于期待利益損失
　　5.2得房率縮水超過(guò)合理誤差如何賠償
　　5.3出售面積存在誤差的房屋后，原購(gòu)房人能否向開(kāi)發(fā)商主張面積差價(jià)賠償
　　5.4合同未約定違約金時(shí)，預(yù)售合同賣方逾期辦理土地使用證應(yīng)如何承擔(dān)損害賠償責(zé)任
　　5.5開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證如何承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任
　　5.6出賣人違約導(dǎo)致合同解除，買受人是否有權(quán)請(qǐng)求賠償房屋差價(jià)損失
　　5.7出賣人違反商品房預(yù)約合同，買受人可否同時(shí)主張雙倍返還定金及賠償房屋差價(jià)損失
　　5.8違約方認(rèn)為違約金過(guò)高要求調(diào)整的，違約方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任
　　5.9違約方對(duì)于違約金過(guò)高的舉證證明程度如何
　　5.10以同一違約行為可否再次起訴主張違約金
　　5.11違約金不足以填補(bǔ)實(shí)際損失的可否主張損害賠償
　　5.12買賣雙方均存在違約行為的情況下違約金計(jì)算到何時(shí)
　　第六章房屋買賣居間合同相關(guān)問(wèn)題
　　6.1由于未盡到居間義務(wù)導(dǎo)致買房人遭受損失的，中介公司應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任
　　6.2“跳單”行為在什么情況下構(gòu)成違約
　　6.3禁止“跳單”條款的效力如何認(rèn)定
　　6.4如何判斷居間人是否享有居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)
　　6.5因中介過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買方不能享受房交會(huì)優(yōu)惠政策，中介如何承擔(dān)責(zé)任
　　第七章房地產(chǎn)新政相關(guān)問(wèn)題
　　7.1限貸政策能否成為商品房訂購(gòu)書撤銷的理由
　　7.2限貸政策出臺(tái)后能否僅以買受方系限購(gòu)對(duì)象為由請(qǐng)求解除合同
　　7.3受限貸、限購(gòu)等宏觀調(diào)控政策直接影響導(dǎo)致買賣合同無(wú)法履行的應(yīng)如何處理
　　7.4當(dāng)事人簽訂購(gòu)房合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到國(guó)家將出臺(tái)房產(chǎn)新政并對(duì)此作了約定，能否再以“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”解除合同
　　7.5明知不具有購(gòu)房資格仍然簽訂購(gòu)房合同是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
　　7.6合同一方先行違約后能否以限購(gòu)政策的出臺(tái)主張免除違約責(zé)任
　　7.7因限購(gòu)政策解除房屋買賣合同后，居間費(fèi)用由誰(shuí)負(fù)擔(dān)
　　第八章特殊類型房屋買賣相關(guān)問(wèn)題
　　8.1非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣是否有效
　　8.2小產(chǎn)權(quán)房買賣或抵債行為被認(rèn)定無(wú)效后，當(dāng)事人的責(zé)任如何確定
　　8.3經(jīng)濟(jì)適用房限制交易政策是否構(gòu)成導(dǎo)致合同不能履行的法律障礙
　　附錄：房屋買賣糾紛常用法律規(guī)范