物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)

第一部分物業(yè)管理基本內(nèi)容
1.何謂物業(yè)管理以及如何理解物業(yè)管理的基本內(nèi)容、物業(yè)構(gòu)成的基本內(nèi)容？
2.物業(yè)管理對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主有何現(xiàn)實(shí)意義和作用？
3.我國頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容具體表現(xiàn)在哪些方面？
4.我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)當(dāng)適用于哪些范圍？
5.我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立了哪些具體的基本制度？
6.業(yè)主如何認(rèn)定和理解物業(yè)管理的范圍、職責(zé)的內(nèi)容和性質(zhì)？
7.我國現(xiàn)行的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理有何區(qū)別？
8.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)公司享有哪些權(quán)利、承擔(dān)哪些義務(wù)？
9.我國對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級是如何進(jìn)行管理的？10.在物業(yè)管理活動(dòng)中，關(guān)于物業(yè)管理的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的職權(quán)和職責(zé)有哪些規(guī)定？
第二部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
實(shí)務(wù)問答
1.何謂業(yè)主以及在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利？
2.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？
3.在物業(yè)管理過程中產(chǎn)生糾紛，業(yè)主能否根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》維護(hù)本身的合法權(quán)益以及在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有哪些基本權(quán)利？
4.業(yè)主入住小區(qū)后，是否一定要聘請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)，以及業(yè)主是否可以自行管理小區(qū)物業(yè)？
5.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中需要理解哪些問題？
6.何謂業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？
7.第一次業(yè)主大會(huì)的召開應(yīng)當(dāng)按照什么程序進(jìn)行以及業(yè)主大會(huì)召開的方式有哪些形式？
8.業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括哪些具體內(nèi)容以及違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)如何處理？
9.業(yè)主在簽署業(yè)主公約時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？
10.何謂業(yè)主委員會(huì)以及在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？
11.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)享有哪些權(quán)利、承擔(dān)哪些義務(wù)？
12.擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件以及業(yè)主委員會(huì)委員享有哪些權(quán)利、履行哪些義務(wù)？
13.業(yè)主委員會(huì)章程具體包括哪些主要內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議的程序有哪些規(guī)定？
14.業(yè)主委員會(huì)的換屆工作應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行?
15.新入住的業(yè)主認(rèn)為需要調(diào)整業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)履行哪些程序?
16.在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三者之間的關(guān)系應(yīng)當(dāng)如何協(xié)調(diào)？
案例現(xiàn)場
1.小區(qū)竣工后未成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主是否可以自行召集組建業(yè)主大會(huì)？
2.小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)制定的章程對外是否具有法律效力以及法院能否將其作為判決的依據(jù)？
3.物業(yè)管理公司未提供完善的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主委員會(huì)是否可以解聘物業(yè)管理公司？
4.物業(yè)公司在管理小區(qū)過程中，業(yè)主委員會(huì)有無權(quán)利對物業(yè)公司的工作方式提出強(qiáng)制性要求？
附（1）業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）
附（2）業(yè)主公約（示范文本）
附（3）城市住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)章程（示范文本）
附（4）北京市業(yè)主公約（示范文本）
附（5）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）
第三部分物業(yè)管理合同與服務(wù)
實(shí)務(wù)問答
1.何謂前期物業(yè)管理以及前期物業(yè)管理的介入時(shí)間應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？
2.前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具體包括哪些主要內(nèi)容？
3.前期物業(yè)服務(wù)合同是否可以約定期限？
4.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)
合同約定的內(nèi)容？
5.購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容對其是否具有約束力？
6.建設(shè)單位在前期物業(yè)管理過程中應(yīng)當(dāng)履行哪些職責(zé)？
7.業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)包括哪些主要內(nèi)容以及業(yè)主臨時(shí)公約的擬定有哪些方式？
8.在實(shí)踐中，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)有哪幾種方式？
9.如何正確看待建設(shè)單位在廣告中承諾“買房免前期物業(yè)管理費(fèi)”的問題？
10.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)？
11.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，對業(yè)主個(gè)人裝修問題應(yīng)當(dāng)作出哪些具體約定？
12.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同有哪些主要內(nèi)容？
13.業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)該注意哪些問題？
14.我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問題作出了哪些具體規(guī)定？
15.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一般包括哪些收費(fèi)的內(nèi)容？
16.物業(yè)管理收費(fèi)糾紛形成的原因以及如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題？
17.業(yè)主拒絕繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)能否采取斷電停水的強(qiáng)制措施？
18.物業(yè)管理公司能否以業(yè)主未按期交納房款為由，對業(yè)主采取停水、停電的強(qiáng)制措施？
19.業(yè)主與開發(fā)商產(chǎn)生購房糾紛，是否可以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？
20.業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿意，是否可以拒交物業(yè)管理費(fèi)？
21.在物業(yè)管理過程中，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理企業(yè)的基本職責(zé)有哪些具體規(guī)定？
22.業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣鑒別物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)劣？
23.物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、派出所三者之間存在什么樣的關(guān)系？
24.物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)過程中，對社區(qū)安全管理義務(wù)有哪些具體規(guī)定？
25.物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)過程中，對小區(qū)物業(yè)消防管理義務(wù)有哪些具體規(guī)定？
26.物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過程中，對違反物業(yè)管理服務(wù)合同的業(yè)主是否具有罰款權(quán)？
27.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域是否可以同時(shí)委托給兩個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理？
28.物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給其他企業(yè)進(jìn)行管理？
29.物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他企業(yè)進(jìn)行管理？如果物業(yè)管理企業(yè)將全部物業(yè)管理工作一并委托給其他企業(yè)管理，對物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該如何處理？
30.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被殺害或者財(cái)產(chǎn)被劫，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？
31.業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？
32.小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)對被盜車輛的所有人或者使用人承擔(dān)賠償責(zé)任？
33.小區(qū)內(nèi)的保安人員監(jiān)守自盜，物業(yè)管理企業(yè)是否需要對保安人員的行為向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任？
34.物業(yè)管理企業(yè)增加物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目或者提高物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)？
35.物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定哪些物業(yè)管理事項(xiàng)以及物業(yè)管理企業(yè)沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，應(yīng)如何處理？
36.業(yè)主是否可以委托物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目？
37.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的哪些禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主？
38.業(yè)主裝飾裝修房屋的，是否應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)？
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商代替物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同上簽字蓋章，其簽字蓋章行為是否有效？
2.物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)合同約定的期限內(nèi)，可否將物業(yè)管理服務(wù)工作轉(zhuǎn)委托給其他公司進(jìn)行管理？
3.業(yè)主與承租人對物業(yè)管理費(fèi)的交納未作出明確約定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)向誰主張權(quán)利？
4.物業(yè)管理公司一次性向業(yè)主收取多年的物業(yè)管理費(fèi)，其行為是否符合法律法規(guī)的規(guī)定？
5.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上不能達(dá)成共識，未能簽訂新的物
業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主是否可以以此為由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？
6.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理公司管理服務(wù)的范圍內(nèi)被盜，業(yè)主是否可以以此為由拒付物業(yè)管理費(fèi)？
7.物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)期間，是否有保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)？
附（1）前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）
附（2）物業(yè)管理委托合同（示范文本）
附（3）委托物業(yè)管理合同（示范文本）
附（4）物業(yè)管理委任契約書
附（5）重慶市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）
第四部分物業(yè)的使用與維護(hù)
實(shí)務(wù)問答
1.小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施和公共建筑，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是否可以隨意改變其用途？
2.在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主能否占用、挖掘小區(qū)內(nèi)的道路和場地？
3.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的管線設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任？
4.能否利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)以及由此產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)如何處理？
5.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位是否可以轉(zhuǎn)讓給他人？
6.物業(yè)在使用過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)的保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)？
7.在建筑物上設(shè)立廣告牌所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸誰所有？
8.物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車場的所有權(quán)以及使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰所有？
9.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)如何對電梯設(shè)備進(jìn)行管理？
10.因物業(yè)小區(qū)內(nèi)的電梯產(chǎn)生事故糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理？
11.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)維修管理的范圍主要包括哪些內(nèi)容？
12.何謂物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及物業(yè)專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)歸誰所有？
13.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行管理以及挪用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)如何處理？
案例現(xiàn)場
1.開發(fā)商將商品房的樓頂平臺免費(fèi)交給業(yè)主使用，業(yè)主入住后在樓頂平臺上搭建輕體房，物業(yè)公司是否有權(quán)阻止業(yè)
主的搭建行為？
2.業(yè)主對自購房屋的陽臺是否享有處分權(quán)以及業(yè)主自行封閉陽臺的行為是否侵犯了物業(yè)管理公司的物業(yè)管理權(quán)？
3.開發(fā)商將小區(qū)物業(yè)管理工作承包給物業(yè)公司，并向物業(yè)公司收取承包費(fèi)，開發(fā)商的行為是否侵害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益？
4.業(yè)主向物業(yè)公司交納停車占地費(fèi)后，車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任？
第五部分物業(yè)管理糾紛與處理
實(shí)務(wù)問答
1.在當(dāng)前情況下，物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn)？
2.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理糾紛主要表現(xiàn)為哪幾種形式？
3.物業(yè)管理糾紛發(fā)生后,雙方爭議當(dāng)事人可以通過哪些途徑解決?
4.物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，哪些法律文件和法律規(guī)范可以作為處理糾紛的法律依據(jù)？
5.物業(yè)管理公司追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理？6.因物業(yè)管理企業(yè)代繳水電等費(fèi)用而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛，應(yīng)當(dāng)如何處理？
7.如何避免物業(yè)管理收費(fèi)糾紛以及物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的解決方法有哪些？
8.何謂物業(yè)管理的法律責(zé)任以及我國物業(yè)管理的法律責(zé)任有哪些種類？
9.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主違反法定和約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)民事責(zé)任？
10.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主違反法律規(guī)定，如何承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任？
11.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)違反法定或約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)民事責(zé)任？
12.在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)有違法行為，其應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任？
13.在物業(yè)管理過程中，建設(shè)單位未履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)民事責(zé)任？
14.在物業(yè)管理過程中，建設(shè)單位有違法行為，其應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)行政責(zé)任和刑事責(zé)任？
案例現(xiàn)場
1.物業(yè)公司有無權(quán)利對違約業(yè)主進(jìn)行罰款或者采取斷水、斷電等措施對違約業(yè)主進(jìn)行制裁？
2.樓上發(fā)生漏水事件，物業(yè)公司可否進(jìn)入業(yè)主家中進(jìn)行必需的維修，以及給樓上業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
3.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止業(yè)主違規(guī)裝修的行為？
4.小區(qū)健身隊(duì)擾民，業(yè)主能否要求物業(yè)公司制止這種行為？
5.物業(yè)公司能否以業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)為由，拒絕向其提供購買天然氣服務(wù)，以及物業(yè)公司的行為是否侵犯了業(yè)主權(quán)益？
6.舊物業(yè)公司不撤出，新物業(yè)公司無法進(jìn)駐，由此給新物業(yè)公司造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？
7.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的電梯上遭遇搶劫，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
8.非業(yè)主將車輛停放在小區(qū)內(nèi)，并向物業(yè)公司交納停車管理費(fèi)，但車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，非業(yè)主能否要求物業(yè)公司承擔(dān)車輛丟失的經(jīng)濟(jì)損失？
9.車主到茶樓消費(fèi)，將車停放在物業(yè)公司停車管理場內(nèi)被盜，物業(yè)公司和茶樓是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？
10.物業(yè)公司與車主之間沒有存車憑證或沒有存車記錄等明確證據(jù)情況下，車主應(yīng)當(dāng)如何舉證證明車輛是在物業(yè)公司管理小區(qū)內(nèi)丟失？
附錄
（一）物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理?xiàng)l例
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法
業(yè)主大會(huì)規(guī)程
前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法
北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）
北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法
北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案例的意見（試行）
上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
上海市商品住宅維修基金管理辦法
廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例
廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修正）
海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例
浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例
浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）
西安市物業(yè)管理?xiàng)l例
青島市物業(yè)管理?xiàng)l例
（二）各地房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)址
（三）各地建設(shè)部門網(wǎng)址
（四）各地建設(shè)部門聯(lián)系方式
后記