明明白白買房子：商品房買賣政策法規(guī)問答100例

宏觀政策篇
市場態(tài)勢
1．房地產一、二級市場是如何劃分的?
2．宏觀調控政策對購房將會產生什么影響?
3．中小戶型住宅是未來市場的主流嗎?
4．經(jīng)濟適用住房未來的發(fā)展趨勢是什么?
5．怎樣看待房價?
6．影響房產增值潛力的因素有哪些?
新政解讀
7．什么是限價商品房?
8．目前允許個人集資建房嗎?
9．如何正確理解套型建筑面積90平方米的規(guī)定?
10．現(xiàn)行政策對征收營業(yè)稅是如何規(guī)定的?
11．土地使用權期限屆滿后如何續(xù)期?
12．當前如何繳納個人所得稅?
基本概念篇
房屋類型
13．目前市場上可以購買的房屋類型有哪幾種?
14．經(jīng)濟適用住房與商品房有哪些區(qū)別?
15．現(xiàn)房、準現(xiàn)房和期房有什么不同?
16．躍層住宅和復式房屋是一樣的嗎?
權屬證書
17．房地產登記有哪幾種?
18．大產權和小產權指的是什么?
19．商品房預售中的五證包括哪些?
20．認購書的性質是什么?
21．什么是《住宅質量保證書》?
22．《住宅使用說明書》有什么作用?
價格費用
23．定金、訂金和預付款是一回事嗎?
24．如何區(qū)分房產廣告中的房屋基價、起價和均價?
25．房改房中的成本價、標準價指的是什么?
26．成本價與標準價有什么區(qū)別?
面積套型
27．什么是住宅套型?
28．建筑面積、使用面積、公攤面積如何區(qū)分?
29．套內建筑面積、套型建筑面積一樣么?
30．飄窗、空調室外機位、空中花園如何計算面積?
31．什么是綠地?
32．小區(qū)綠化率、綠化覆蓋率和綠地率是一個概念嗎?
一級市場篇
訂立合同
33．怎樣選擇一個良好的居住小區(qū)?
34．內部認購安全嗎?
35．簽訂認購書是不是買房的必經(jīng)程序?
36．商品房預售為什么要實行許可證制度?
37．沒有取得銷售許可證的開發(fā)商能收定金嗎?
38．商品房買賣合同范本能修改嗎?
39．商品房買賣合同是否一定要登記備案?
40．怎樣簽訂一份好的補充協(xié)議?
41．補充協(xié)議和正式合同有矛盾怎么辦?
按揭貸款
42．商業(yè)貸款的基本流程有哪些?
43．辦理公積金貸款購房難在哪?
44．個人購房是否可以同時申請公積金貸款和商業(yè)貸款?
45．提前還貸需要辦理哪些手續(xù)?
46．購房者如何選擇等額本金還款或等額本息還款?
47．購買商品房貸款投保是強制性的嗎?
48．物業(yè)公司有權代收契稅和公共維修基金嗎?
辦理權屬
49．辦理房屋權屬證書的法律意義在哪里?
50．個人不辦理產權證有沒有風險?
51．產權證必須由開發(fā)商統(tǒng)一辦理嗎?
52．不辦理國有土地使用證對房屋權益有影響嗎?
53．城市居民能購買集體土地上的“鄉(xiāng)產權房”嗎?
物業(yè)管理
54．業(yè)主有權選擇物業(yè)管理公司嗎?
55．開發(fā)商有權出售屋頂花園嗎?
56．購房者有權自行封閉陽臺嗎?
57．小區(qū)公用部位收益歸誰?
58．空置房還需要繳納物業(yè)費嗎?
59．物業(yè)管理公司可以對公共設施進行改變、經(jīng)營嗎?
二級市場篇
交易方式
60．經(jīng)濟適用房如何上市交易?
61．房改房上市交易都有什么限制?
62．什么是房屋置換?
63．哪些房屋不可以進入二級市場?
64．公房使用權能夠進行交易嗎?
65．房地產市場上都有哪些避稅的交易方式?
66．以租代售、先公證后過戶、假贈與等避稅方法有什么樣的風險?
交易主體
67．如何辨別正規(guī)中介公司?
68．中介公司的代理合同、居間合同、行紀合同有什么差別?
69．如何排除承租人的優(yōu)先購買權?
70．簽訂二手房買賣合同應該注意哪些內容?
71．二手房買賣中如何順利遷移戶口?
交易程序
72．所有的二手房交易都要進行評估嗎?
73．征稅時賣方的購房起始時間如何計算?
74．如何辦理轉按揭?
75．怎么辦理轉按揭貸款手續(xù)?
76．“轉按揭”時需要注意些什么?
糾紛處理篇
訴訟管轄
77．如何區(qū)分房屋買賣糾紛處理的仲裁和訴訟?
78．法院的訴訟管轄是怎么回事?
79．房屋買賣糾紛應該由哪個法院管轄?
80．房屋買賣糾紛中的訴訟費如何計算?
合同效力
81．沒有預售許可證的商品房預售合同是否有效?
82．未經(jīng)過備案的預售合同是否一定無效?
83．商品房銷售廣告和宣傳資料有法律效力嗎?
84．什么樣的銷售廣告可以成為合同內容?
85．一房二賣如何處理?
86．什么情況下可以主張已辦理登記的一房二賣合同無效?
解除合同
87．購房者在哪些情況下有權退房?
88．買房人可以退掉開發(fā)商逾期交付的房屋嗎?
89．交付的房屋出現(xiàn)質量問題能否退房?
90．商品房買賣中出現(xiàn)面積誤差怎么辦?
91．無法及時辦證的情形有哪些?
92．交鑰匙等于交房嗎?
93．買房人在無法辦證的情況下能要求解除合同嗎?
94．如何解除購房合同?
違約責任
95．房屋出現(xiàn)質量問題應該找誰修理?
96．合同簽訂后房屋轉讓前發(fā)生失火等損失由誰來承擔?
97．買房人在退房后還需承擔貸款利息損失嗎?
98．買房人能否因為開發(fā)商違約而拒付房貸?
99．買房人逾期付款有什么法律后果?
100．延期辦證的責任一定由開發(fā)商承擔嗎?
附：相關政策法律法規(guī)
中華人民共和國城市房地產管理法
（中華人民共和國第八屆全國人大常委會第八次會議通過1994．年7月5日公布　自1995年1月1日起施行）
建設部　國家發(fā)展改革委　國土資源部人民銀行關于印發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的通知
（建住房[2004]77號）
經(jīng)濟適用住房管理辦法
國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知
（2005年3月26日）
建設部發(fā)展改革委財政部　國土資源部人民銀行
稅務總局銀監(jiān)會關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見
（2005年4月30日）
國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》
（國辦發(fā)[2005]26號）
關于貫徹《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門（關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知）》的通知
（建住房電[2005]33號）
國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知
（國稅發(fā)[2005]89號）
國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見》的通知
（國辦發(fā)[2006]37號）
關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見